dolenjska

Oskrbovana stanovanja na Bookingu

26.11.2024 | Lidija Markelj

Šmarješke Toplice/Dolenjske Toplice - Življenjska doba se daljša, zato zanimanje za oskrbovana stanovanja, ki so namenjena starejšim, ki jim zdravstvene razmere še omogočajo samostojno prebivanje in še ne potrebujejo doma starejših občanov, le občasno pomoč in podporo, v zadnjih letih narašča.

Vse več jih gradijo tudi pri nas, a kaj, ko se pod nazivom oskrbovana stanovanja pogosto prodajajo stanovanja, ki sicer ustrezajo vsem tehničnim oz. gradbenim zahtevam (širša vrata, prilagojene kopalnice, neoviran dostop itn.), namenjena pa so vsemu drugemu kot prebivanju starejših. Pogosto gre za naložbena stanovanja, ki se na trgu preprodajajo ali dajejo v najem za različne namene, tudi turistične. V njih živi kdor koli, saj tega nihče ne nadzira. Da prihaja do zlorab in gre celo za sistemske anomalije, priznavajo tudi na Ministrstvu za solidarno prihodnost.

PRI PRINOVCU VITALIS

Oglejmo si primer oskrbovanih stanovanjih v objektu Vitalis v Šmarjeških Toplicah. Tu sta investitorja, GH Holding in MM SVTK iz Ljubljane; družbi sta v lasti znanega podjetnika Blaža Miklavčiča pred dvema letoma začela graditi 39 oskrbovanih stanovanj. Objekt je bil lani dokončan, vsa stanovanja pa so očitno že prodana, saj oglasa, ki je še pred kratkim vabil k nakupu zadnjih enot, ni več videti. Gre za odlično lokacijo, v neposredni bližini stanovanjskega kompleksa Prinovec, v katerem se nahajajo živilska trgovina, pošta z banko, bar … V bližini so Krkine terme, sprehajalne poti, lepa narava.

LASTNIK S CIPRA 4 STANOVANJA

Da nova oskrbovana stanovanja ne koristijo le starejšim, komur so prvenstveno namenjena, ampak v njih živijo tudi mlade družine, kupci pa jih prosto prodajajo na trgu ali dajejo v najem komur koli, tudi v dnevne turistične namene, opažajo in opozarjajo mnogi. Kot kaže vpogled v elektronsko zemljiško knjigo, so na naslovu Šmarješke Toplice 116 a, kjer stoji objekt Vitalis, vpisani starejši in mlajši lastniki, stari tudi pod 30 let – mogoče so stanovanje kupili za svoje ostarele starše, sorodnike, lahko pa so poskrbeli le za svojo varno starost in do takrat nameravajo stanovanje oddajati v najem.

Zanimiv je podatek, da je ena oseba z naslovom na Cipru lastnik kar štirih stanovanj v Vitalisu, kar kaže, da gre za naložbena stanovanja, ki jih bo lastnik mogoče prodal ali jih le daje v najem. Pravzaprav nič nezakonitega – oskrbovana stanovanja so pač na trgu, in kdor ima denar, pravzaprav lahko kupi tudi vsa.

NA BOOKINGU

Da se oskrbovana stanovanja dajejo v najem za turizem, dokazuje tudi oglas na Bookingu. Apartma Vitalis za dve osebi je po oceni dozdajšnjih gostov zelo lepo urejen, čist, skratka, ga priporočajo. Cene najema ni bilo mogoče preveriti, saj »nastanitev trenutno ne sprejema rezervacij«.

Lastniki stanovanj v Vitalisu prihajajo iz vseh koncev Slovenije in niso le domačini, torej iz šmarješke občine: kar nekaj je Novomeščanov iz sosednjih dolenjskih občin pa Gorenjcev, Primorcev, iz Ljubljane itn.

OBČINA: PROJEKT POZITIVEN

Občine Šmarješke Toplice (OŠT), ki je podpirala projekt gradnje oskrbovanih stanovanj tudi z znižanim komunalnim prispevkom, takšno stanje ne vznemirja. Na naše vprašanje so nam z občine odgovorili, da so ravnali preudarno in smotrno; »posredno so zagotovili ustrezno nastanitve za starejše občane, pridobili so tudi veliko novih občanov, kar predstavlja izdaten dodatni prihodek v občinskem proračunu.« Povedo, da je gradnja Projekta Vitalis skladna z Občinskim prostorskim načrtom in OPPN-jem ter da ima nedvomno pozitiven učinek na razvoj Občine Šmarješke Toplice.

»Komunalni prispevek je bil obračunan skladno z veljavno zakonodajo in projektno dokumentacijo, iz katere je razvidno, za kakšen objekt gre. Odgovornost ugotavljanja resničnosti vaše domneve, da gre za drugačno namensko rabo, je v organih, ki so za to pristojni. Iz uporabnega dovoljenja, ki je pravnomočno, pa nedvomno izhaja, da je projekt izpolnil vse zakonske pogoje, ki veljajo za oskrbovana stanovanja.«

MANJ V OBČINSKO BLAGAJNO

A vsako lokalno skupnost bi morala zanimati namembnost, saj gredo običajno občine prav zato investitorjem oskrbovanih stanovanj naproti z olajšavami pri komunalnem prispevku, to pa pomeni manj denarja za občinsko blagajno. Da je bil občinski proračun zato verjetno prikrajšan za dobršen del pogače, ki bi jo lahko namenili za gradnjo preostale komunalne infrastrukture v občini, v kateri je nujno potrebna, npr. na Orešju in še kje, opozarjajo razburjeni občani.

Na občini povedo, da je komunalni prispevek »zaračunan skladno z zakonodajo in občinskim odlokom, zato ne moremo govoriti o nobeni olajšavi, ampak o zakonsko določeni kategoriji, ki velja za tovrstne zgradbe. Občina je to dolžna spoštovati,« odgovarjajo.

FAKTOR 0,8

Investitorja projekta Vitalis sta plačala 73.371 evrov komunalnega prispevka, saj po občinskem odloku oskrbovana stanovanja sodijo pod »stanovanjske stavbe za posebne družbene skupine«, za kar velja najnižji faktor dejavnosti, to je 0,8. Glede na to, da je faktor za večstanovanjske stavbe (tri- in večstanovanjske) 1,30, je mogoče izračunati, da bi občina za komunalni prispevek na račun projekta Vitalis – če ne bi šlo za oskrbovana stanovanja – lahko odmerila 119.000 evrov komunalnega prispevka oz. 45.000 evrov več. A pravila so pravila in treba jih je upoštevati.

KAJ PA NAKUPNA CENA?

Občina Šmarješke Toplice je delno komunalno opremljeno zemljišče v velikosti 3.609 kvadratnih metrov investitorjema prodala leta 2020 na javni dražbi na osnovi cenitve uradnega cenilca in s soglasjem občinskega sveta za 180.450 evrov in DDV oz. 50 evrov plus DDV za kvadratni meter. Po tej ceni je v Šmarjeških Toplicah težko dobiti parcelo za gradnjo individualne hiše, investitorjema pa je to uspelo celo za blok.

Na novomeški nepremičninski agenciji NNRN Nepremičnine povedo, da se v Šmarjeških Toplicah trenutne cene stavbnih zemljišč za stanovanjsko gradnjo gibljejo od 40 do 70 evrov za kvadratni meter, komunalno opremljena pa od 70 do 100. Za gradnjo večstanovanjskih stavb so cene višje in se gibljejo od 150 do 200 evrov za kvadratni meter, pravijo na agenciji. »Cene počasi, a vztrajno rastejo, seveda pa so v manjših krajih odvisne od lokacije. Bližje kot so središču, višje so cene parcel, ki pa jih močno primanjkuje,« pove Robert Nedanovski.

INVESTITOR LAHKO ZADOVOLJEN

Za investitorja je bil Vitalis gotovo dobra naložba, ne le zaradi ugodnega nakupa in znižanega komunalnega prispevka na račun oskrbovanih stanovanj. Tudi Občinski podrobni prostorski načrt Prinovec, ki se sicer nanaša na širše območje in le v minimalnem delu na zemljišče, na katerem stoji Vitalis, je financirala občina. Nemalokrat ga mora naložbenik.

Prihranki za investitorja so tudi pri parkirnih mestih. Za oskrbovana stanovanja jih je treba zagotoviti manj kot za preostala – najmanj 0,8 parkirnega mesta na stanovanje; v Vitalisu ima vsako po enega. Sicer običajnim stanovanjem pripada eno parkirišče ali dve parkirišči, odvisno od velikosti. Olajšave veljajo tudi pri DDV, ki je za kupce oskrbovanih stanovanj, ki so del socialne politike, nižji kot pri običajnih stanovanjih. Kot povedo na ministrstvu za solidarno prihodnost, se obračuna 9,5-odstoten DDV, sicer pa znaša 22 odstotkov.

SREBRNI GAJ

GH Holding zdaj že gradi podobna stanovanja v občini Dolenjske Toplice, a pod imenom varovana in ne oskrbovana stanovanja, kot pove župan Franci Vovk.

Čeprav uradno med obema ni razlike, župan zatrjuje, da pri varovanih stanovanjih ni treba zagotoviti dodatne zdravstvene in druge oskrbe. Pobudnik za gradnjo je bil investitor, s katerim so že sodelovali, občina pa je z OPN že imela rezerviran prostor za gradnjo doma upokojencev in oskrbovanih stanovanj na Kamenju.

Gre za zazidljivo zemljišče, ki je bilo v naravi travnik, občina pa ga je investitorju prodala po ceni okoli 40 evrov za kvadratni meter. Tu bo zdaj nastal projekt z delovnim naslovom Srebrni gaj, v katerem bo v osrednjem objektu na voljo 52 »varovanih« stanovanj, v bližini pa še 28 manjših samostojnih hiš in dvojčkov. »Vse to je namenjeno starejšim, a tudi mladim družinam, omejitev ni,« pravi župan.

Po spremembah in dopolnitvah OPPN, ki so jih sprejeli na pobudo GD Holding, bo investitor zgradil komunalno infrastrukturo, ki bo potem prešla v občinsko last. Po besedah župana jim komunalnega prispevka niso zaračunali, saj bo gradnja infrastrukture višja od odmerjenega prispevka.

Načrtovana naložba, ki naj bi bila končana v dveh letih, ne pomeni, da se topliška občina v prihodnosti odreka gradnji doma starejših občanov, za kar ima zagotovljeni še dve parceli, pove Franci Vovk.

MOŽNOST ZLORAB

Primer projekta Vitalis – pa mogoče tudi novega projekta Srebrni gaj in še kakega drugega podobnega v Sloveniji – kaže na sistemsko neurejenost in nedoslednost. Gradijo se oskrbovana stanovanja, ki temu namenu potem ne služijo. Investitorji zadostijo vsem zakonodajno predpisanim tehničnim in funkcionalnim standardom, opredeljenim v posebnem pravilniku, dejansko pa so oskrbovana stanovanja namenjena prosti prodaji na trgu.

Ministrstvo za solidarno prihodnost priznava, »da zakonodaja predpisuje glavne značilnosti in standarde teh stanovanj, kot so arhitekturne prilagoditve ali posebni pogoji, ne pa obveznega zagotavljanja storitev oskrbe. To pomeni, da so oskrbovana stanovanja ločena od običajnih stanovanj, predvsem zaradi arhitektonskih prilagoditev, ne pa nujno zaradi dejanskega zagotavljanja pomoči. Pomanjkanje določene obvezne oskrbe v praksi pogosto vodi do zlorab – oskrbovana stanovanja so lahko namenjena prodaji širšemu krogu kupcev in so pogosto samo investicijska priložnost. Država trenutno nima predpisov, ki bi strogo uravnavali rabo teh stanovanja skladno z njihovimi nameni,« povedo na ministrstvu.

OBLJUBLJAJO SPREMEMBE

Ker se teh pomanjkljivosti zavedajo, obljubljajo uvedbo sprememb, ki bi preprečile takšne zlorabe. V mislih imajo omejitev oskrbovanih stanovanj na najemne oblike, »kar bi omogočilo večji nadzor nad njihovim dejanskim namenom in dostopnost za starejše. Ob tem se preučuje tudi možnost, da bi zakonodaja natančneje opredelila pogoje dodeljevanja teh stanovanj, da bi bila namenjena tistim, ki jih resnično potrebujejo, ter da bi preprečili njihovo rabo za druge namene,« pravijo na Ministrstvu za solidarno prihodnost.

Zdaj se dogaja, da tudi če so lastniki ali uporabniki oskrbovanih stanovanj na začetku pretežno starejši, se po nekaj letih lastniška struktura začne spreminjati. In čeprav so ta stanovanja v nepremičninskih evidencah še vedno zavedena kot oskrbovana, se kot taka ne uporabljajo.

Iz aktualne tiskane številke Dolenjskega lista

‹ nazaj