Arhiv DL

Po podatkih Geodetske uprave (GURS) in Statističnega urada (SURS) se je v prvi polovici leta 2025 število prodaj stanovanj v Sloveniji povečalo za kar 30 odstotkov, hiš pa za 20 odstotkov. Nove rekorde so dosegle tudi cene.

Po podatkih SURS-a je letna rast cen stanovanjskih nepremičnin (stanovanj in hiš) v letu 2025 znašala 5,8 odstotka, cene pa so zrasle že enajsto leto zapored. Rabljena stanovanja so se podražila zlasti zunaj Ljubljane in Maribora, tam je bila medletna rast okoli 8-odstotna. To kaže na nadaljevanje trenda, da povpraševanje, podprto z nižjimi obrestnimi merami posojil, stabilnim gospodarstvom in priseljevanjem, presega ponudbo.

Skoraj 500 novih stanovanjskih enot

V Mestni občini Novo mesto (v manjšem deležu pa tudi v Trebnjem in na Mirni) se je v zadnjih dveh letih zgodila mala stanovanjska renesansa. Po podatkih GURS-a je bilo v letu 2025 zgrajenih skoraj 500 novih stanovanjskih enot, od tega okoli 200 neprofitnih najemnih stanovanj.

Cene novih stanovanj v Novem mestu so se po podatkih GURS-a v prvi polovici leta 2025 gibale med 2.500 in 4.500 evri za kvadratni meter, oglaševana cena rabljenih stanovanj pa je trenutno med 2.900 in 3.000 evri/m². Rabljene hiše so na prodaj po ceni od 1.300 do 2.300 evrov/m².

Med novomeškimi novogradnjami po številu novih enot izstopajo stanovanja v Mrzli dolini (Dolnov) in novi neprofitni projekti v Podbrezniku. V Podbrezniku TGH gradi dva bloka s skupaj 55 stanovanji in poslovnim prostorom. V enem od objektov so načrtovana oskrbovana stanovanja.

Parkirna problematika v mestnih naseljih

Avgust Vrščaj iz agencije Kvadrat nepremičnine meni, da je nepremičninski trg v Novem mestu stabilen z rastjo povpraševanja, hkrati pa ima nekatere strukturne ovire. Med ponavljajočimi se izzivi so, kot pravi, parkirni prostori v obstoječih stanovanjskih naseljih. Lastništva funkcionalnih zemljišč se z občine postopoma prenašajo na etažne lastnike, a kjer so zemljišča v zasebni lasti, je dogovor težji.

»Kupci se pogosto obotavljajo pri nakupu, če je parkirnih mest premalo. Dodatna težava so dnevni migranti, ki zasedajo parkirne prostore pri blokih, ker si ne morejo privoščiti parkirnih dovolilnic v javnih parkirnih conah. Pri novogradnjah je parkiranje bistveno bolje urejeno, vendar še vedno ne zadošča, npr. za obiskovalce,« pravi Vrščaj.

Vpliv socialnih dejavnikov in infrastrukture

Vrščaj opozarja tudi na občutljivo tematiko bližine romskih naselij. »Veliko kupcev, zlasti iz drugih krajev, skrbi morebitno varnostno tveganje, kar v veliki meri vpliva na ceno nepremičnine in njihovo odločitev o nakupu. To velja predvsem za nekatere predele Novega mesta in okolice, kjer kupci aktivno preverjajo oddaljenost od tveganih območij, kar lahko zniža ceno nepremičnine za 15 do 30 odstotkov.

Na odločitev za nakup in ceno vpliva tudi cestna infrastruktura. Kupci, zlasti mlade družine, pogosto preverjajo dostopnost do avtoceste, dela in šol. Stalni zastoji in slabše povezave lahko nekoliko zmanjšajo privlačnost nekaterih lokacij.«

Med kupci tudi tujci

»Sicer pa je največje povpraševanje po manjših enotah,« pojasnjuje Vrščaj.

»Večina kupcev so mladi in mlade družine z razmeroma dobrimi zaposlitvami in visoko kreditno sposobnostjo. Med kupci so v zadnjem času opazni tudi državljani iz držav nekdanje Jugoslavije. Sprva so bili večinoma najemniki, zdaj pa vse pogosteje kupujejo nepremičnine, predvsem starejše hiše, kar jim omogoča meddržavni dogovor med Slovenijo in Bosno in Hercegovino,« še dodaja Vrščaj.

Problem novomeškega jedra

Proces gentrifikacije, ki je v zadnjih letih močno zaznamoval nekatera slovenska mesta, denimo Ljubljano, se starega jedra Novega mesta še ni dotaknil. Nasprotno, veliko stanovanj ostaja praznih, trgovine se zapirajo, vrednost nepremičnin stagnira. Vzroki za to so večplastni, pravi Vrščaj: stare hiše brez uporabnih dovoljenj, neurejena etažna lastnina z več lastniki različnih interesov, težave s kreditiranjem in seveda pomanjkanje parkirnih prostorov.

»Če bi bilo lastništvo urejeno, bi bila stanovanja v središču mesta zanimiva, saj mesto ponuja kakovostno bivanjsko okolje z bližino različnih storitev in dejavnosti,« meni Vrščaj. Veliko koristi bi mestu po njegovem mnenju prinesla garažna hiša v okolici Kapitlja ali tržnice.

Edini kriterij - denar

Sporen namen: Oskrbovana stanovanja tudi za mlade družine in turiste?

Posavje: premalo dobrih nepremičnin

V Posavju (Brežice in Krško) so cene stanovanj približno od 15 do 20 odstotkov nižje kot v Novem mestu. Trenutna oglaševana cena rabljenih stanovanj znaša okoli 2.800 evrov/m², cene novih stanovanj pa znašajo od 3.100 do 3.800 evrov/m².

Sicer pa je tudi v Posavju povečano povpraševanje po stanovanjih, ponudba kakovostnih nepremičnin pa je premajhna. Aleš Novak iz krške agencije Novdom nepremičnine ugotavlja: »Tržno zanimivih nepremičnin v Krškem in Brežicah je kronično premalo. Kupci iščejo predvsem lokacije blizu središča mesta ali ob dobrih prometnih povezavah.«

Po njegovih besedah Brežice kažejo večjo živahnost pri novogradnjah. »V prihodnjih letih bi moralo po naših ocenah nastati do 300 novih enot,« pravi Novak in dodaja, da je bilo v mestnem jedru Brežic v zadnjih letih obnovljenih več starih hiš, ki se zaradi intenzivnega turističnega razvoja spreminjajo tudi v nastanitve prek rezervacijskih platform. V Krškem pa že več let ni večjih stanovanjskih naložb, čeprav se zaradi morebitne gradnje novega bloka nuklearke pričakuje povečano povpraševanje.

TOP soseska

V Brežicah raste nova stanovanjska soseska, vseljiva bo čez dve leti

Nepremičninska posrednica Sanja Radivojevič iz Brežic poudarja, da se dobra stanovanja in hiše na ugodnih lokacijah prodajajo zelo hitro: »Ponudba je omejena, zato se urejene nepremičnine navadno prodajo hitro. Povpraševanje po novih stanovanjih narašča predvsem pri kupcih, ki iščejo energetsko učinkovitejše bivanje in nižje tekoče stroške.«

Tudi ona opaža, da postaja parkiranje vse pomembnejši dejavnik pri nakupu. »Kupci danes zelo jasno vprašajo, ali stanovanju pripada lastniško ali vsaj zagotovljeno parkirno mesto. Če odgovor ni pozitiven, to lahko pomembno vpliva na zanimanje in končno ceno.« Pri novogradnjah je zato že običajno, da sta kupcem ponujeni dve parkirni mesti, še dodaja Sanja Radivojevič.

Oba agenta se strinjata, da ima Posavje solidno gospodarsko zaledje z energetiko, a bi trg potreboval več kontinuiranih stanovanjskih projektov, da bi povpraševanje vsaj približno dohitelo ponudbo.

Bela krajina: najcenejša, a morda ne za dolgo

V Metliki, Črnomlju in okolici cene ostajajo najnižje v JV Sloveniji. Po besedah Vrščaja se gibljejo od okoli 1.400 do 1.700 evrov/m² za stanovanja, hiše pa so lahko prodane tudi pod 100.000 evri.

A Vrščaj meni, da bi tudi tukaj cene lahko dobile pospešek, saj posamezni kupci vse pogosteje iščejo mir, neokrnjeno naravo in nižje stroške. »V Beli krajini je precej prisoten tudi lokalpatriotski duh – mladi radi ostajajo doma, kakovost bivanja je visoka, glavna ovira pa še vedno ostaja slaba cestna povezava čez Gorjance,« pravi.

Dodaja, da je v zadnjem letu zanimanje za romantične belokranjske zidanice in počitniške hiše ob Kolpi nekoliko zmanjšala tudi migrantska kriza.

Kaj prinaša prihodnost?

Trg nepremičnin v jugovzhodni Sloveniji ostaja stabilen z zmerno rastjo cen in oživljenim povpraševanjem, predvsem med mladimi družinami. Po izkušnjah nepremičninskih agencij bi obsežnejša gradnja kakovostnih stanovanj z urejeno infrastrukturo in oživitev novomeškega mestnega jedra lahko dodatno okrepili dinamiko trga.

Prihodnost nepremičninskega trga pa je seveda odvisna tudi od geopolitičnih razmer, saj bi vnovična rast inflacije in dražitev posojil lahko ponovno ohladili nepremičninski trg.