dolenjska

Po desetih letih gre občina v poravnavo

4.10.2024 | 13:00 | I. V.

Novo mesto - Predlog sodne poravnave med mestno občino in podjetjem Protekt Dolenjska, s katerim je pred trinajstimi leti sklenila najemno pogodbo za najem prostorov v rumeni stavbi ZTC Portoval na Topliški cesti, je bila osrednja točka dnevnega reda sinočnje seje občinskega sveta Mestne občine Novo mesto. Pogodba je bila takrat sklenjena za določen čas 20 let brez možnosti odpovedi. V stavbo se je jeseni 2011 preselil novomeški Razvojno izobraževalni center (RIC), ki je tam še danes. Za najem približno 2.000 m² in stotih parkirnih mest je takrat občina na mesec odštela skoraj 27.000 evrov. Pogodba je bila sklenjena v obliki notarskega zapisa, ki omogoča pogodbenima strankama neposredno izvršljivost, kar v primeru neplačila pomeni direktno bremenitev računa občine brez dokazovanja utemeljenosti zahtevka.

Predlog poravnave s podjetjem Protekt je predstavila občinska odvetnica Ana Avsec. (Foto: I. Vidmar)

Že v času sklepanja pogodbe je opozicija, v kateri je bil tudi sedanji novomeški župan Gregor Macedoni, opozarjala, da gre za škodljivo pogodbo, kar se je zelo hitro izkazalo, da drži, ko je to ugotovila tudi tedanja občinska oblast, je bilo že prepozno. Občina je z navedeno pogodbo vzela v najem delovne prostore v površini 1.931,10 m², ki jih, kot rečeno, uporablja RIC Novo mesto, teraso in 103 parkirna mesta. Z najemno pogodbo je bilo dogovorjeno, da bo občina najemodajalcu dvajset let plačevala najemnino, ki danes znaša 33.508,50 evrov mesečno, obratovalne stroške (komunalne storitve, elektrika, varovanje, vzdrževanje tekočih stopnic in dvigala), stroške zavarovanja prostorov in ostale stroške, vezane na najete prostore in naprave, stroške upravljanja, vzdrževanja in hišne uprave in obratovalne stroške, ki odpadejo na skupne prostore in naprave ter parkirne površine.

Občina se je že leta 2014 odločila za tožbo. Kot so zapisali v gradivu, se je pri ugotavljanju utemeljenosti zaračunanih stroškov s strani najemodajalca že v času županovanja Alojza Muhiča zaradi nejasnih pogodbenih določil pojavil dvom v veljavnost pogodbe in obračunanih stroškov. Iz pogodbe ni bilo jasno razvidno, katere stroške je najemnica dolžna plačevati, višine stroškov so bile nesorazmerne glede na razmere na trgu, iz prejetih faktur ni bilo razvidno, ali se res nanašajo le na najete prostore. Občina od najemodajalca, ki ji je prefakturiral navedene stroške, ustreznih pojasnil ni dobila, zato je zoper njega v začetku leta 2014 vložila tožbo zaradi ničnosti najemne pogodbe oz. podrejeno spremembe najemne pogodbe ter vračila preveč plačanih zneskov.

Kar šest let je trajalo, da je sodišče je šele leta 2020 razsodilo, da pogodba ni nična, so se pa spremenila posamezna določila v pogodbi. Zaradi nejasnosti obračunavanja posameznih stroškov, kot navedeno zgoraj, je občina konec leta 2013 (istočasno s pripravo zgoraj navedene tožbe), saj ustreznih pojasnil s strani najemodajalca ni dobila, prenehala s plačevanjem obratovalnih stroškov, stroškov upravljanja oz. je račune zavračala in najemodajalca pozivala, da ji pojasni način obračunavanja oziroma delitev stroškov, da stroške, ki so nesorazmerno visoki glede na razmere na trgu, ustrezno zniža oz, sklene pogodbe s cenejšimi dobavitelji, kakor tudi, da ji pojasni, kateri stroški, ki se plačujejo v pavšalnem znesku, dejansko nastajajo, ali jih je zavračala iz razloga, ker ni bilo razvidno, da bi šlo za stroške, ki so breme najemnika temveč najemodajalca npr. investicijsko vzdrževanje itd. Najemodajalec kljub argumentiranim zavrnitvam pojasnil ni dal, temveč je vložil neposredne izvršbe. Zaradi pravočasnih ugovorov zoper sklepe imamo danes na sodišču odprtih 23 sodnih postopkov, ki se nanašajo na sklenjeno najemno pogodbo, od tega je na prvi stopnji v reševanju 20 postopkov, na drugi stopnji dva postopka in en postopek v reševanju na Vrhovnem sodišču. Nekateri sodni postopki trajajo že od leta 2014, večina od teh jih je že v fazi zaključka na sodišču prve stopnje. Dolgotrajnosti sodnih postopkov je botrovalo čakanje sodišč na pravnomočno odločitev v sodnem postopku zaradi ničnosti oz. spremembe najemne pogodbe, menjava sodnikov in čakanje, da pride zadeva na vrsto za obravnavo.

Trenutno so pravnomočno zaključeni trije sodni postopki. Prvi se nanaša na ničnost oz. spremembo najemne pogodbe. Drugi se nanaša na plačilo obratovalnih stroškov, ki odpadejo na skupne prostore in naprave ter parkirne površine. Tretji pa se nanaša na plačilo stroškov ogrevanja, hlajenja, upravljanja, zoper katerega je vložen predlog za dopustitev revizije. Kot je na seji povedala občinska odvetnica Ana Avsec, je sodišče v dokaznem postopku kljub navedbam in trudu občine, da je potrebno upoštevati jezikovno, logično in življenjsko razlago pogodbe, dalo večjo težo zaslišanim pričam, ki so trdile, da je bil dogovorjen znesek fiksen, v višini 1,50 evra z dodanim DDV-jem in revalorizacijo na m², ki se ob koncu leta ni poračunaval. Zaslišane so bile priče oz. nekdanji zaposleni javni uslužbenci, ki so na kakršenkoli način sodelovali pri sklenitvi navedene najemne pogodbe in direktor najemodajalca. Priče, na katere je sodišče oprlo svojo odločitev, so bile med seboj usklajene, zaradi oddaljenosti sklenitve najemne pogodbe se niso natančno spomnile vseh dogodkov, znale pa so izpovedati, da je bil znesek fiksen. Nekaterih potencialnih prič, ki bi lahko zadevo bolj pojasnile, pa žal ni bilo več med nami. Sodišče je sodbo v celoti oprlo na njihove izpovedbe in je zavzelo stališče, da je šlo za dogovor med občino in najemodajalcem, da so bili stroški, ki odpadejo na skupne prostore, naprave in parkirišča dogovorjeni v fiksnem znesku. Sodišče je v sodbi ironično izpostavilo, da je bilo za občino bolj finančno ugodno, da plačuje te stroške v fiksnem nižjem znesku.

Ker bi bilo nadaljnje pravdanje v tej zadevi očitno predvsem zapravljanje davkoplačevalskega denarja, so se na občini odločili, da je bolje iti v poravnavo, župan pa je glede na pomembnost odločitve z njo seznanil občinski svet in dal predlog tudi na glasovanje. Predlog je občinski svet soglasno podprl. Mestna občina Novo mesto bo tako v bodoče v izogib dodatnim stroškom z družbo Protekt Dolenjska sklenila sodne poravnave v zadevah, ki zadevajo obratovalne stroške, ki odpadejo na skupne prostore in naprave ter parkirne površine, obenem pa se občinski svet strinja, da župan  pozove najemodajalca, da sklene aneks k najemni pogodbi, ki bi na novo določil višino obratovalnih stroškov v višini dejansko nastalih stroškov in ne več v pavšalu.

‹ nazaj